Процедура приобретения недвижимости

Покупка и оформление собственности - о том, как купить недвижимость на Кипре.

Приобретение недвижимости за границей кажется клиентам трудоемким и сложным процессом. Подробное представление всего процесса покупки-продажи собственности за рубежом избавит клиента от излишних переживаний.

После того, как Вы выбрали необходимый Вам объект недвижимости на Кипре, важно, чтобы Вы детально представляли себе процедуру оформления покупки. Ниже мы поместили небольшую памятку желающим купить недвижимость на Кипре.

Краткая информация
Недвижимость на Кипре регистрируется в Управлении по регистрации земельных сделок, в Земельном Кадастре, в порядке,  аналогичном  принятому в Великобритании.
Первый этап – заключение предварительного договора. Он носит обязательный характер, как для покупателя недвижимости, так и для продавца, и должен исполняться по всем оговариваемым в нем пунктам. На этом этапе в присутствии юриста или нотариуса вносится задаток. Юрист со стороны покупателя наводит все необходимые справки, требуемые районным Управлением по регистрации земельных сделок, гарантирующие, что продавец недвижимости является фактическим ее владельцем, а покупатель приобретает действительное право собственности на данную недвижимость.

Для покупателей, не являющихся гражданами Кипра, требуется разрешение от Совета Министров на приобретение недвижимости на территории Кипра.  Процедура достаточно проста и не потребует от Вас слишком больших усилий, а после вступления Кипра в ЕС в отношении граждан Евросоюза она не применяется.

Окончательный договор заключается только после того, как будут собраны и проверены все необходимые документы. Договор передается в Управление по регистрации земельных сделок в течение двух месяцев после его заключения, чтобы не допустить повторной продажи одной и той же собственности. В Центральный банк направляется заявление для получения разрешения на перевод денежных средств. Если и покупатель, и продавец являются иностранными гражданами, то заявления не требуется. После этого совершается передача Титула (правоустанавливающего документа), полностью оплачивается цена покупки, и объект недвижимости передается продавцом покупателю. Если приобретаемая недвижимость представляет собой новый объект, выдача уполномоченным органом Титула может быть отложена на срок до трех лет. Тем не менее,  права покупателя защищены наличием у него договора купли-продажи, заключенным с продавцом, а также тем, что договор зарегистрирован в Управлении по регистрации земельных сделок.  Оформлением всех указанных операций обычно занимается юрист или поверенный.

1.       Предварительный Договор  (внесение задатка за резервирование недвижимости)
Прежде всего необходимо заключить Договор о внесении задатка за резервирование недвижимости. В этом случае объект снимается с продажи на определенный срок (обычно один месяц).  В течение периода резервирования юрист, назначенный стороной покупателя, наведет все необходимые справки, требуемые районным Управлением по регистрации земельных сделок, гарантирующие, что продавец является фактическим ее владельцем, а покупатель приобретает действительное право собственности на данную недвижимость. Сумма задатка за резервирование обычно составляет 3000 - 5000 евро. Задаток за резервирование «предусматривается договором», т. е. не возмещается, но может быть возвращен, например, если проверка правомочности продавца выявила какие-либо нарушения.

Проверка законности и правомочности сделки до обмена договорами
Проверка в Департаменте планирования строительства подтверждает наличие разрешения на строительство, а также правомочность застройщика на строительство и продажу построенных объектов.
Проверка строительной компании – подробная проверка компании, призванная гарантировать, что застройщик правомочен заключать договора купли-продажи и не находится в процессе ликвидации.

2.    Заключение договора купли-продажи
После того как выполнены все необходимые проверки, покупатель и продавец заключают договор купли-продажи.  Процедура, аналогичная предусматриваемому английским правом «обмену договорами». После заключения договора купли-продажи покупатель может воспользоваться 4-недельной отсрочкой до перевода первого платежа продавцу. Если после этого покупатель не переведет деньги, сделка может быть признана недействительной.


3.       Владение недвижимостью
Покупатель вступает во владение недвижимостью только после того, как она передается ему физически. На этом этапе покупатель должен оплатить подключение всех коммунальных сетей и оформить все необходимые для проживания в стране документы, такие как право на жительство, налоговую регистрацию, регистрацию автомобиля, освобождение от уплаты пошлин и регистрацию юридического адреса.



4.       Передача Титула
Если правоустанавливающий документ на недвижимость уже существует, стороны незамедлительно приступают к процедуре передачи документов новому собственнику, и последний выплачивает оставшуюся сумму долга за приобретаемую недвижимость. Если приобретаемая недвижимость является новым объектом, то выдача уполномоченным органом Титула может быть отложена на три года. В этом случае остаток долга выплачивается продавцу после передачи недвижимости покупателю. В течение всего этого времени права покупателя защищены тем, что у него имеется действительный договор купли-продажи, зарегистрированный и заверенный в Земельном комитете, в Управлении по регистрации земельных сделок.

Важная информация:

• Правовая система Кипра основана главным образом на Британском праве и предусматривает многочисленные возможности для защиты прав покупателя.
• Для приобретения недвижимости на Кипре иностранным гражданам требуется разрешение Совета Министров.
•  Потенциальный покупатель должен получить в своей стране и по возможности скорее передать  на Кипр справку из любого финансового учреждения, подтверждающую платежеспособность  и стабильное финансовое положение потенциального покупателя Например, это может бать рекомендательное письмо из банка, в котором указан период, в течение которого вы являлись клиентом данного банка, а также, сформулированное в свободной форме подтверждение того факта, что вы благонадежный клиент.   Возможно, предоставление выписки со счета из банка за последние месяцы.
• После внесения покупателем суммы платежа требуется разрешение от Центрального Банка Кипра на перевод этой суммы. Такое разрешение не требуется, если и покупатель, и продавец – иностранцы. 
• Все платежи должны осуществляться по официальным каналам (через банки), а суммы ввозимой наличности должны декларироваться в аэропорту или морском порту по прибытии. 
• Вся недвижимость на Кипре продается на условии безусловного права собственности. 

5.       Недвижимость: налоги, сборы и тарифы
Налоги и сборы, связанные с передачей недвижимости в собственность, уплачиваются один раз в Управлении по регистрации земельных сделок. Это необходимо для регистрации передачи безусловного права собственности на имя покупателя. Ответственность за уплату налога несет сторона, передающая недвижимость. Сумма налога рассчитывается с помощью прогрессивной шкалы.
Уплатить налоги и сборы можно непосредственно после выдачи соответствующим государственным учреждением свидетельства о праве собственности и завершения процесса приобретения.
Стоимость недвижимости в евро/ Комиссионный сбор за передачу права собственности
До 85 430 евро - 3 %
85 430-170 860 евро – 5 %
Более 170 860 евро– 8%

Если приобретение совершается на общее имя (при условии, что цена превышает 85 430 евро), фактическая стоимость для расчетов делится пополам.
Передача права собственности происходит в процессе регистрации в Управлении  по регистрации земельных сделок и выдачи свидетельства о праве собственности. Покупатель может пройти регистрацию либо самостоятельно, либо выдав доверенность юристу или поверенному. Если покупатель иностранец, то для совершения регистрации необходимо свидетельство, что за объект недвижимости было заплачено иностранной валютой, и одобрение Советом Министров заявления покупателя о приобретении недвижимости на Кипре. Эти формальности могут быть улажены юристом покупателя от его имени. Однако до регистрации готового объекта недвижимости покупатель должен уплатить Комиссионный сбор за передачу права собственности в Управлении по регистрации земельных сделок.

Госпошлина
Покупатель обязан уплатить государственную пошлину по ставке 2,56 евро за тысячу в сумме до 170 860 евро, а затем по ставке 3,42 евро за тысячу. Эта сумма должна быть уплачена в течение 30 дней после подписания договора.

Налог на недвижимость
Ежегодный налог на недвижимость рассчитывается от стоимости имущества. Отдельные категории недвижимости не облагаются налогом:
Стоимость недвижимости в евро/годовая сумма налога на недвижимость (тыс. %)

До 170 860 евро – освобождается от уплаты налога
170 860 – 427 150 – 0,25%
427 150 – 854 300 – 0,35%
Более 854 300 – 0,4% 

Важное примечание:
Налог на недвижимость рассчитывается на основе стоимости объекта недвижимости в 1980 году, которая намного ниже сегодняшней рыночной цены. Поэтому большинство объектов недвижимости на Кипре освобождено от налога на недвижимость.


Местные налоги и сборы:
Примерная плата будет составлять приблизительно 85,43 - 256,29 евро в год в зависимости от размера объекта недвижимости. Это сбор за уборку мусора, уличное освещение, канализацию и т. д. Основные коммунальные услуги, электричество, вода и телефон оплачиваются индивидуально в соответствии с потреблением на основе показаний соответствующих счетчиков. 
При покупке недвижимости на Кипре полезно знать следующую информацию.
Размер Комиссионного сбора за переход права собственности, основанный на стоимости покупаемого Вами дома, будет различным в зависимости от оформления сделки. Посмотрите, пожалуйста, приведенные ниже образцы двух различных видов ее оформления.



  I.            Комиссионный сбор за переход права собственности на недвижимость стоимостью 205 032 евро в случае одного владельца.

Сумма Комиссионного сбора, подлежащая выплате на одного владельца недвижимости стоимостью 205 032 евро, равняется 9569 евро.


 II.            Комиссионный сбор за переход права собственности на недвижимость стоимостью 205 032 евро в случае двух владельцев. Первому владельцу принадлежит ½ часть недвижимости, что составляет 102 516 евро.

Второму владельцу, также, принадлежит ½ часть недвижимости, что составляет                  102 516 евро.

Общая сумма Комиссионного сбора, подлежащая выплате, в случае двух владельцев недвижимости стоимостью 205 032 евро равняется 6834 евро. Так, если Вы зарегистрируете свою недвижимость в рассмотренном нами выше примере на двух лиц, то сможете сэкономить 2734 евро. Сбор за переход права собственности должен быть выплачен, когда выдается Титул и подписаны правоустанавливающие документы, что происходит через 3-4 года после сдачи Вашего объекта недвижимости. Если Вы решили продать недвижимость до этого, Вы не должны выплачивать сбор за переход права собственности. В этом случае Вы обязаны выплатить только комиссию на аннулирование, которую мы взимаем в размере 2% от стоимости объекта.
P.S. Комиссия на аннулирование – это наша компенсация за расторжение договора с Вами и заключение другого договора с новым покупателем. При перепродаже недостроенной недвижимости в нашей компании Вы сэкономите 3% на агентской комиссии, поскольку стандартная ставка комиссии за реализацию равна 5%.